樓市奇說
影響房價的根本因素是什么？有人說是供求關系；有人說是土地招拍掛制度；但也有人說是國家調控政策，中國樓市不是純粹的市場經濟，調控措施比供求、土地等見效更快，這兩年貨幣、“限”字類政策一收緊，需求就被壓制，市場流動性就立刻下降，成交量價格都被牽制住了，有些調控壓力大的區域甚至房價出現了大幅下跌；更有人怒言，高房價的始作俑者是開發商、炒房客和房產中介，他們聯袂演出，不僅搞亂了市場，也炒高了房價……
公說公有理婆說婆有理。但我們認為，城市發展終究離不開人。國家早就旗幟鮮明地提出，發展是第一要務，人才是第一資源，創新是第一動力：有人才有勞動力，才有龐大的消費需求、購房需求、租房需求，房地產的發展才符合邏輯，有人才產業才能高速發展，才能反哺城市，吸納更多的人才。所以，人口才是支撐房價的基本因素。
放眼望去，這兩年多來，一二線城市在強調控重壓下，其實基本已經偃旗息鼓了，少數房價還在微幅上漲的城市，其實深究原因，還是放開人才落戶政策的作用，人口機械式小幅增長，直接拉動了購房需求，助推了房價上漲，這其中最典型的就是西安，統計數據顯示，18年西安新增常住人口超75萬，房地產迎來了爆發式發展，房價也一路水漲船高；但是反觀三四線及其周邊城市，卻不是這種發展邏輯，縱然這兩年房價也迎來了大幅上升，但是卻并不是靠人口和產業發展自然帶動上升，而是靠“棚改”貨幣化安置推動上升，這種發展模式不可持續。事實上，最近半年來看，隨著棚改的叫停和減速，有些三四線城市已經在走下坡路了。
用俗話說就是，有人的地方，才有經濟。不管幾線城市都是要靠人氣來推動房地產發展，沒有人的地方樓市即便起來了，最后也會摔下去。
中國家庭部門杠桿率高達110.9%，已經超越美國！
有人口龐大流量的城市，房價就能繼續上漲嗎？并不盡然，另外一個關鍵數據顯示，中國房價未來幾年或難以為繼——中國居民杠桿率已接近極限�！耙约彝鶆�/家庭可支配收入測算，中國家庭部門杠桿率高達110.9%，已經超越美國�！敝袊嗣翊髮W經濟學院副院長陳彥斌在日前召開的中國宏觀經濟論壇上表示。
這個數據很高嗎？美國在2007年房地產泡沫破滅前居民債務占可支配收入比重達到130%，日本在上世紀90年代初也曾在120%的高位，但隨后均爆發了危機，當前均回落至100%左右。海通證券分析師一針見血地指出，我國居民債務水平接近“危險”區間。
中國是人口大國，人口紅利是很多發達國家都望塵莫及的，但不可否認，中國從儲蓄大國已經悄然轉變成負債大國。
誰是家庭負債的罪魁禍首？不用公布答案，大家也能猜到，是房子！根據西南財經大學教授甘犁的研究，在中國家庭的資產中，房地產占比已經達到了68%，而北京和上海更是高達85%。無怪乎，很多專家學者一再揭露指出，中國絕大多數家庭，除去房子就只剩債務了。
眾所周知，中國人購房都是三代湊夠首付，然后三代一起來分期還貸，尤其是新一輪的去庫存，實際上將存款儲蓄相對薄弱的階層人群所獲取、可利用的資金也基本上全部放到了房地產市場，以供首付款和月供的支出。而在常規性住房貸款受到限制的情況下，購房者還在不斷尋找新的方式貸款買房。
所以在調控樓市方面，國家幾次三番明確表示要“打好防范化解金融風險攻堅戰，使宏觀杠桿率得到有效控制，其中一個重要工作就是努力抑制居民杠桿率，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和房市�！�
此外，前幾天中國公布了2月份最新的重磅數據，其中和房地產有直接關系的就是住房貸款，2月份新增人民幣貸款為8858億元，比市場預期的9500億元低了很多；而一月份住房貸款總額為9192億元，和17、18年相比更是大大降低了。
通過以上兩組數據，我們可以輕易得出結論：買房的人越來越少了，房地產的黃金時代徹底翻篇了，房價想漲很難了！未來幾年國家會集中精力防止“房價下跌”，以期達到穩樓市的目的。在這種背景下，繼續鋌而走險，投資炒房，那真是做無私貢獻。
很多人可能要反駁，當下的中國，找不到比房產更優質的投資標的，先不說能賺多少錢，但至少能跑得贏“通脹”，因此得出結論，有錢依然還會投到房子上。我想說，這種思想純粹是“過去式”思維。這些年投資房產的確讓很多人小賺或大賺了一筆，但不能因此就認定房地產才是穩如泰山的穩健型投資。當然，這也很好理解，沒經歷過危機，誰都不相信最壞的結果會降臨到自己頭上。香港、美國、日本房地產泡沫破滅前夜，很多人自始至終都想不通，昨天還在上漲的房價，一夜后會一瀉千里，直至最后吞噬數以萬計的家庭。
除“國人負債累累，已經無錢支撐高房價”外，我們認為房價很難繼續保持高位或繼續上漲的理由還有兩個：一、在 “房住不炒”的調控指導下，國家對資金的監管力度在加強，信貸政策也在一緊再緊，現在買房不僅貸款利率高，而且首付比例更是居高不下，各路資金很難再流入房地產市場；二、中央控樓市的意志依然堅定，住建部門要求，今年要一如既往嚴格落實房地產調控政策，不得以任何名義放松或變相放松調控，還是那句話，只要功夫深鐵杵磨成針，只要政策保持緊繃，市場就很難活躍，房價也不會大變。
